La surface hors œuvre brute (SHOB) est un concept crucial pour comprendre le marché locatif. Cette mesure, souvent confondue avec la surface habitable, représente la surface totale d'un bien immobilier mesurée à l'extérieur, en incluant les murs porteurs, sans déduire les espaces non chauffés tels que les balcons ou les terrasses. La SHOB est un indicateur essentiel pour déterminer la surface habitable réelle, le prix du loyer et le montant des charges locatives, ce qui en fait un élément clé à prendre en compte pour les locataires et les bailleurs.
Les différents types de surfaces et leur influence sur la location
Le domaine immobilier utilise plusieurs types de surfaces, chacun ayant un impact différent sur la location. Comprendre ces distinctions est crucial pour éviter les confusions et les malentendus lors de la recherche d'un logement ou de la mise en location d'un bien.
Surface hors œuvre brute (SHOB) : une mesure globale
La SHOB correspond à la surface totale du bâtiment, mesurée à l'extérieur, y compris les murs porteurs. Elle est généralement supérieure à la surface habitable et à la surface utile, car elle inclut tous les espaces, qu'ils soient chauffés ou non. La SHOB est un indicateur important pour le calcul des charges locatives car elle permet de déterminer la part de charges qui revient à chaque logement.
- Avantages pour le locataire : La SHOB peut servir de base pour négocier un loyer plus bas en tenant compte des surfaces non chauffées.
- Inconvénients pour le locataire : La SHOB peut être trompeuse car elle ne correspond pas à la surface habitable réelle utilisable.
- Avantages pour le bailleur : La SHOB permet de calculer les charges locatives de manière plus précise et équitable, en tenant compte de la surface totale du bien.
- Inconvénients pour le bailleur : La SHOB peut influencer le prix de vente du logement si elle est mal communiquée, car elle peut donner une impression de surface habitable plus importante que la réalité.
Surface utile (SU) : une vision réaliste de l'espace utilisable
La surface utile est calculée en déduisant de la SHOB les murs, les cloisons et les espaces non chauffés. Elle offre une vision plus réaliste de l'espace utilisable dans le logement, en tenant compte des éléments fixes qui ne sont pas exploitables pour l'usage quotidien. La SU est souvent utilisée par les agences immobilières pour décrire les logements à la location.
Surface habitable (SH) : la référence légale pour le calcul du loyer
La surface habitable est définie par la loi et correspond à la SU avec des conditions strictes. Elle comprend les espaces chauffés et accessibles, à l'exclusion des annexes non chauffées telles que les garages, les caves et les combles non aménagés. La SH est un indicateur crucial pour le calcul du loyer et est généralement inférieure à la SHOB. Elle est donc un élément fondamental pour déterminer le coût de la location d'un bien.
Surface loi carrez : indispensable pour les appartements en copropriété
La surface Loi Carrez est spécifique aux appartements en copropriété. Elle correspond à la surface habitable, mesurée selon des règles précises définies par la loi. La surface Loi Carrez est indispensable lors de la vente d'un logement en copropriété et doit être mentionnée dans le compromis de vente. Elle est également utilisée pour le calcul des charges communes de la copropriété.
Le tableau suivant résume les différents types de surfaces et leur influence sur la location :
| Type de surface | Description | Influence sur la location |
|---|---|---|
| SHOB | Surface totale du bâtiment, y compris les murs porteurs. | Calcul des charges locatives. |
| SU | Surface habitable, déduction faite des murs, cloisons et espaces non chauffés. | Description du logement à la location. |
| SH | Surface habitable définie par la loi, servant de base pour le calcul du loyer. | Calcul du loyer. |
| Surface Loi Carrez | Surface habitable spécifique aux appartements en copropriété. | Vente du logement en copropriété, calcul des charges communes. |
L'impact de la SHOB sur le calcul du loyer et des charges
La SHOB a un impact direct sur le calcul du loyer et des charges locatives. La loi de 1989 stipule que le loyer doit être calculé en fonction de la surface habitable. Cependant, l'influence de la SHOB sur le prix au m² reste importante car elle permet de déterminer la part de charges qui revient à chaque logement.
Charges locatives : répartition équitable basée sur la SHOB
Les charges locatives comprennent les dépenses liées à la consommation d'eau, d'électricité, de gaz, de chauffage et d'autres services communs de l'immeuble. Le calcul des charges locatives est généralement basé sur la SHOB de chaque logement, ce qui permet de répartir les dépenses de manière équitable entre les locataires.
Par exemple, un appartement avec une SHOB de 100 m² et une SH de 80 m² aura un loyer basé sur les 80 m² de SH. Cependant, les charges locatives seront calculées sur les 100 m² de SHOB. Cela signifie que le locataire devra payer une part plus importante des charges locatives par rapport à un appartement de 80 m² de SHOB et de 80 m² de SH.
Exemples concrets : illustrer l'impact sur le prix au m²
Prenons l'exemple de deux appartements dans l'immeuble "Le Clos des Lys" à Paris :
- Appartement A : SHOB de 60 m², SH de 50 m². Le loyer est de 600 € par mois.
- Appartement B : SHOB de 80 m², SH de 60 m². Le loyer est de 750 € par mois.
Le prix au m² pour l'appartement A est de 12 € (600 € / 50 m²), tandis que le prix au m² pour l'appartement B est de 12,5 € (750 € / 60 m²). Cependant, les charges locatives seront plus élevées pour l'appartement B en raison de sa SHOB plus importante.
Conseils pratiques : négocier le loyer et les charges
Lors de la recherche d'un logement à louer, il est important de tenir compte de la SHOB et de la surface habitable. Il est également crucial de se renseigner sur le montant des charges locatives et sur la manière dont elles sont calculées.
Si vous êtes locataire, il est important de négocier le prix du loyer en tenant compte de la SHOB et des charges locatives. Vous pouvez également demander au bailleur de vous fournir des informations détaillées sur la manière dont les charges locatives sont calculées.
La SHOB et les obligations du bailleur : transparence et respect des normes
Le bailleur est tenu de communiquer la SHOB et la surface habitable au locataire avant la signature du bail. Il doit également s'assurer que le logement est conforme aux normes de construction et de sécurité.
Obligation de communication : une information claire et transparente
Le bailleur doit mentionner la SHOB et la surface habitable dans le bail. Il doit également fournir des informations claires et précises sur les charges locatives et sur la manière dont elles sont calculées.
Respect des normes et réglementations : garantir la sécurité du logement
La SHOB doit être conforme aux normes de construction et de sécurité en vigueur. Le bailleur est tenu de respecter ces normes et de garantir la sécurité du logement pour le locataire. Des contrôles réguliers peuvent être effectués pour s'assurer que les normes sont respectées.
Litiges et sanctions : conséquences de la non-conformité
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut engager une action en justice. Des sanctions peuvent être appliquées au bailleur, telles que le paiement de dommages et intérêts ou l'annulation du bail. Il est important de noter que la non-conformité de la SHOB aux normes peut entraîner des sanctions administratives et financières pour le bailleur.
Cas particuliers : bâtiments anciens et logements atypiques
Dans le cas de bâtiments anciens ou de logements atypiques, la SHOB peut être difficile à déterminer. Il est important de consulter un professionnel qualifié, tel qu'un géomètre-expert, pour obtenir des informations précises et fiables. Il est également crucial de bien comprendre les spécificités du bien et de la législation applicable.
Comprendre la SHOB et son impact sur la location est essentiel pour les locataires et les bailleurs. Une communication transparente entre les parties permet d'éviter les conflits et de garantir des relations locatives harmonieuses. Il est important de se renseigner sur les différentes surfaces et leurs implications avant de signer un bail.